Droit et loi du logement

Droit et loi du logement.

La signature d'un contrat de location implique pour chacune des parties au contrat, des obligations, dont la nature est définie par la loi du 6 juillet 1989 . Si l'une des parties ne respecte pas ses obligations, il n'est évidemment pas possible à l'autre de se faire justice elle-même : elle doit d'abord procéder à une mise en demeure, puis, à défaut de réaction, saisir le tribunal d'instance, toujours compétent en matière de location. Le locataire ne peut notamment en aucun cas s'abstenir de payer son loyer au prétexte, même avéré, que le propriétaire ne respecte pas ses propres obligations.


Si vous êtes propriétaire

Vos obligations sont les suivantes :

-délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation. Les équipements mentionnés au contrat de location doivent également être en bon état de fonctionnement. Vous pouvez, avec votre locataire, convenir dans le bail qu'il effectuera certains travaux normalement à votre charge, travaux dont le coût sera imputé sur le loyer ; il faudra alors également prévoir les conditions de remboursement de ces travaux en cas de départ anticipé de votre locataire ;
Le logement donné en location doit être décent et conforme à des normes minimales d'habitabilité fixées par décret (à paraître). S'il ne l'est pas, le locataire peut demander à son bailleur de faire réaliser les travaux nécessaires. En l'absence d'accord entre les parties, le juge peut être saisi et fixer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ; à défaut de mise en conformité du logement, dans les conditions fixées par le juge, celui-ci pourra imposer une réduction du montant du loyer. A noter que le locataire a tout intérêt à demander cette mise en conformité, y compris devant le juge, car s'il ne le fait pas et qu'il bénéficie d'allocations de logement, celles-ci peuvent lui être supprimées.

-assurer à votre locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse relative aux travaux mentionnée ci-dessus ;

-entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, c'est-à-dire un usage d'habitation ou mixte d'habitation et professionnel. Vous serez donc obligé de procéder à toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

-ne pas vous opposer aux aménagements réalisés par votre locataire. Attention, il s'agit des simples aménagements, et non de travaux qui constitueraient une transformation du logement. Par exemple, si votre locataire veut changer les moquettes ou les papiers peints, vous ne pourrez vous y opposer ; en revanche, vous êtes en droit de vous opposer à des travaux plus lourds : destruction d'une cloison, remplacement d'une moquette par du carrelage, ... Et si votre locataire prend l'initiative de réaliser de tels travaux sans votre accord, et que ces travaux posent un problème de sécurité, vous pourrez même exiger une remise immédiate des locaux en l'état.

Si vous êtes locataire

Vous êtes tenu à certaines obligations, qui ne se limitent pas au seul paiement du loyer et des charges. Attention, le non-respect de vos obligations peut permettre à votre propriétaire de ne pas renouveler votre bail, voire même, dans les cas les plus graves, de demander au tribunal la résiliation immédiate du contrat et votre expulsion.

Vos obligations sont les suivantes :

-payer votre loyer et vos charges, dans les délais fixés par le bail, et verser le dépôt de garantie s'il est prévu au contrat. Il s'agit évidemment de votre obligation principale dont le non-respect peut aller jusqu'à la résiliation immédiate du bail, si ce dernier contient une clause résolutoire ;

-utiliser les locaux loués, en fonction de leur usage (habitation ou habitation et professionnel),

-entretenir le logement en prenant notamment à votre charge les réparations locatives. La liste de ces réparations est fixée par un décret du 26 août 1987 , mais attention, il ne s'agit pas d'une liste limitative. Une réparation qui n'y figure pas peut tout de même être à votre charge ; en cas de désaccord avec le propriétaire, c'est le juge qui tranchera,

-laisser exécuter dans votre logement les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Toutefois, si ces travaux durent plus de 40 jours, vous pouvez demander une diminution du loyer au propriétaire ; s'ils rendent le logement inhabitable, vous pouvez même résilier le bail ;

-ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, votre propriétaire pourra exiger, lors de votre départ, la remise en état initial, ou conserver les transformations que vous aurez effectuées sans dédommagement. Il peut même exiger à vos frais la remise immédiate des lieux en l'état si ces transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

-vous assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux et incendies notamment). Si le propriétaire vous le demande, vous serez obligé de lui fournir une attestation de votre assureur, lors de la remise des clefs, puis chaque année. Attention, le défaut d'assurance peut conduire la résiliation du contrat de location, si le bail contient une clause résolutoire en ce sens ;

-demander au propriétaire l'autorisation de sous louer une partie ou la totalité du logement ou de céder le bail.