CONSEILS

Merci pour vos coms !!!

Procédure de résiliation

La résiliation d'un abonnement ADSL ou Internet s'effectue en suivant les clauses précisées dans les Conditions Générales de Vente qui fait office de Contrat d'Abonnement. Ce contrat régit les relations entre votre fournisseur d'accès et vous et définit les modalités d'application du service que vous avez décidé de souscrire. Vous avez reçu ce document par courrier ou bien vous pouvez le consulter depuis le site web de votre FAI.

Il existe donc une méthode contractuelle pour résilier un abonnement qu'il convient de respecter pour être tranquille. Outre la lettre de résiliation envoyée avec avis de réception, vous pouvez prendre plusieurs précautions. Beaucoup d'internautes utilisent le prélévement automatique pour simplifier leur gestion des factures. Cette démarche est d'ailleurs largement appuyée par les FAI eux-même. Il n'en reste pas moins que ce mode de paiement est parfois préjudiciable à l'internaute qui voit son compte bancaire débité alors même que sa résiliation est déjà prise en compte. Pour éviter ces mauvaises surprises, vous avez le droit de révoquer le prélévement automatique.

Exemple de lettre de révocation de prélévement automatique
Qu'est-ce que le prélévement automatique ? C'est un mandat que vous donnez à votre banquier pour autoriser le paiement d'une facture émise par un organisme créancier qui fournit un avis de prélévement dûment complété par vos soins et accompagner à l'origine d'un relevé d'identité bancaire (RIB). Si vous désirez rompre vos relations avec cet organisme, vous êtes libre de révoquer ce mandat (et non pas faire opposition) et de demander à votre banquier de ne plus laisser accès à votre compte. Il faut pour cela prévenir votre banque en envoyant un courrier en recommandé avec accusé de réception. Il convient bien entendu de prévenir toutes les parties et de notifier le FAI de votre décision. Attention aussi à ne pas annuler votre prélévement automatique trop tôt.

---------------------------------------------------------------------------------------------------
Madame, Monsieur,

Par la présente, veuillez accuser réception de ma décision de révoquer le prélévement automatique que j'ai accordé à la société ........................pour débiter mon compte bancaire nº.................................., tenu par votre établissement.

Je ne souhaite plus que cette société ait accès à mon compte bancaire. J'ai par ailleurs précédemment notifié l'établissement créancier de l'annulation du mandat de prélévement. Je tiens à souligner qu'il ne s'agit pas d'une demande d'opposition mais bien d'une révocation de mandat, comme prévue par l'article 2004 du Code Civil.

En vous remerciant de votre efficacité, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l'expression de mes sentiments les meilleurs.

N'OUBLIEZ PAS... EN JANVIER

UNIVERSITE

Retrait et dépôt de dossier d'admission préalable pour les étudiants étrangers

Les dossiers de demande d'admission préalable pour les étudiants étrangers pour la prochaine l'année universitaire sont à retirer auprès des services culturels de l'ambassade de France ou auprès de l'université de votre choix. Ils sont à déposer avant le 31 janvier.




LYCEES

Demande de bourse des lycées

Vous devez déposer pour votre enfant un dossier de demande de bourse auprès du chef d'établissement dans le courant du premier trimestre de l'année civile pour la rentrée scolaire suivante. Pour toute information, s'adresser au chef d'établissement, au conseiller principal d'éducation ou à l'assistante sociale de l'établissement.

contester un PV, comment contester un procès verbal, alcootest, Exces de vitesse, radar automatique, retrait de point, Stationnement.

Alcootest
Dans le cas d'un contrôle positif, un deuxième contrôle est de droit si la personne le demande ou sur demande de l'agent. Il ne sert qu'à verifier le bon fonctionnement de l'ethylomètre.
Le taux le plus favorable des deux sera retenu.

En règle générale, vous ne pouvez pas contester l'alcootest. Votre seul moyen est de mettre en cause la fiabilité de l'appareil si un second test est impossible.
Note
L'alcool au volant est un sujet des plus importants et coûte de nombreuses vies tous les ans, ne contestez pas si vous n'êtes pas dans votre droit.

Excès de vitesse
Usage du radar
Les excès de vitesse doivent être mesurés par un radar. Les relevés effectués au moyen du compteur kilométrique d'une voiture suiveuse sont contestables.
Les radars doivent être homologués et subir un contrôle tous les ans.

Ils doivent également faire l'objet d'essais sur les lieux où ils sont installés.

Ces indications doivent être portées sur le procès-verbal. Dans le cas contraire, il vous est possible de le contester.

Vous pouvez donc :

vous assurer que la vérification annuelle a été réalisée dans les temps
vérifier que le contrôle préalable a été réalisé (ainsi que l'heure du contrôle)
vérifier les conditions météo (l'humidité et la pluie peuvent fausser les résultats à moins que le radar ait été bien protégé; en cas de forte pluie, faites en mention sur le PV)
Note
les anciens radars fonctionnaient mal dans les virages, les zones de déclivité... et il était possible de contester, ce n'est plus le cas avec les nouveaux.

Le Flash
En cas de flash, le PV est envoyé au titulaire de la carte grise de la voiture.
Si la photo le représente, la contestation est pratiquement impossible.
Si la photo ne le représente pas, il peut contester le PV. Il lui faut pour cela dénoncer le responsable.
S'il ne le fait pas, il devra payer l'amende, mais ne perdra pas de points ou n'aura pas son permis suspendu ou annulé.
Note
vous n'êtes pas obligé de dénoncer le responsable si vous arrivez à prouver que vous ne pouviez pas être là ce jour-là (billet d'avion, certificat de l'employeur...)
Les autres points
Le PV doit préciser si le contrôle a été fait à partir d'un poste fixe ou mobile. Si ce n'est pas le cas, considérez qu'il s'agit d'un poste mobile. La mesure est plus favorable.
Lorsque vous vous faites arrêter, faites contrôler par radio les caractéristiques de votre voiture. L'agent placé au cinémomètre doit donner sans erreur à l'agent intercepteur les informations: type de véhicule, N° immatriculation, couleur.

La vitesse mesurée et la vitesse retenue doivent figurer sur le PV.

Le lieu précis doit figurer (sur autoroute, le point kilométrique)

Votre voiture doit avoir été seule détectée en excès de vitesse:
- Si vous étiez en dépassement, ou étiez dépassé, il vous est tout à fait possible de contester la contavention.
- Dans ce cas, faites préciser qu'il y avait 2 voitures simultanément en infraction.

Retrait de points
Pour contester la perte de points, vous disposez de deux mois à compter de la réception de l'avis du Ministère Public.
Vous pouvez également contester l'amende forfaitaire. Vous disposez pour ce faire de 30 jours à compter de la réception de l'avis d'amende.

Vice de procédure
L'administration DOIT informer le conducteur des conséquences que peut avoir l'infraction commise sur son capital de points.
C'est au policier d'apporter la preuve qu'il vous a informé sur le nombre de points pouvant être supprimés.
Dans la pratique cet avertissement est fait par oral ou sur la feuille volante "information concernant le permis de conduire".
=> pour prouver que cet avis a été remis il faut que cela soit indiqué sur le procès verbal (PV).

Le fait d'avoir payé l'amende n'est pas une preuve

La lettre vous prévenant que les points ont été retirés n'a pas de valeur non plus si elle n'est pas envoyée en recommandé.

Attention !
Si le procès verbal indique : "Avis permis à points remis" cela constitue une preuve.
Les nouveaux carnets à souche contiennent une case imprimée concernant la remise de cet "avis".

Si vous n'avez pas été correctement informé sur le nombre de points que vous pouviez perdre, vous pouvez contester.

Non paiement de l'amende forfaitaire
Sachez que l'on ne peut vous retirer de points que lorsque la peine est définitive (toutes les voies de recours sont épuisées) ou lorsque vous avez payé l'amende forfaitaire.

CONSEIL
Profitez de cette lenteur s'il ne vous reste plus de points et passez un stage qui vous permet de récupérer des points avant que votre permis ne soit annulé.

Note: Bien souvent, il arrive que le Fichier National du Permis de Conduire vous débite des points avant que vous ne payiez l'amende forfaitaire. Ce n'est pas règlementaire.
Dans ce cas, vous pouvez contester.

Stationnement
Titre
Les PV de stationnement représentent 66% des contraventions.
Les PV de stationnement payant comptent pour une large part dans les contestations et sont une source de revenus confortable pour le Trésor Public.

Il est en règle générale difficile de contester le non paiement d'un stationnement.

Vous pouvez toujours contester la forme si cela est possible.

Cependant, il arrive qu'un parcmètre ou horodateur soit en panne. Dans ce cas, il vous faudra apporter la preuve de votre bonne foi : témoignages...

Vous ne pourrez pas contester en invoquant le fait que les horodateurs ne prennent pas les cartes de crédit, ce n'est pas retenu par les tribunaux.

Note : le titulaire de la carte grise est responsable de sa voiture et des PV de stationnement qui lui sont attribués.

Emplacement "livraison"
Les emplacements livraison ne sont pas réservés au professionnels ; vous y avez droit si vous chargez ou déchargez quelque chose ou quelqu'un.
Si vous êtes verbalisé, vous pouvez contester en fournissant les factures d'un objet encombrant...

Modèles
PV

Contester un PV directement auprès du service émetteur(vous avez 30 jours)
http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/contestation_pv.rtf

Adresser une réclamation auprès du procureur (si votre contestation de l'amende forfaitaire est rejetée)
http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/reclamation_amende_forfaitaire.rtf

Solliciter une demande de remise d'amende auprès du Ministre (si votre situation est difficile)http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/demande_remise_amende.rtf

Solliciter une demande d'échelonnement de paiement auprès du Trésor Public (si votre situation est difficile)http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/demande_echelonnement_paiement.rtf

Solliciter une audience auprès du tribunal de police en cas de rejet de votre réclamation auprès du procureur et de votre demande auprès du Ministre.
http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/saisine_tribunal_police.rtf

Contester la perte de points
http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/cas_perte_points.rtf

Suspension du permis

Saisir la commission de suspension (si votre permis a été saisi en urgence)
http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/saisine_commission_suspension.rtf

Demande d'éléments à la commission de suspension.
http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/pieces_commission_suspension.rtf

Recours gracieux auprès du préfet en cas de suspension administrative du permis de conduire
http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/recours_gracieux_suspension_adm.rtf

Divers

Ne pas se présenter au tribunal alors que vous y êtes convoqué
http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/absence_tribunal.rtf

Porter plainte
http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/plainte.rtf

Demander un avocat d'office
http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/demande_avocat_office.rtf

Joindre une attestation à l'une de vos correspondances
http://www.321auto.com/Juridique/Contestations/Modeles/temoignage.rtf

Location : qui doit changer les fenêtres ?

EX : Le propriétaire de l'appartement que j'occupe ne veut pas changer les fenêtres,
qui sont en très mauvais état. Elles ferment mal et laissent passer l'air et la pluie.
Il prétend que c'est à moi de le faire. Est-ce exact ?


• Ce que dit la loi

• Le locataire ne doit effectuer que les travaux d'entretien courant et les menues réparations découlant de l'usage normal du logement, notamment celles énumérées dans le décret n° 87 712 du 26 août 1987 : graissage des gonds, paumelles et charnières ; menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement de boulons, clavettes et targettes ; réfection des mastics et remplacement des vitres détériorées.
• Le propriétaire doit maintenir les lieux loués en bon état et faire toutes les réparations qui sont nécessaires autres que celles qui incombent au locataire (loi du 6 juillet 1989, article 6).
Il doit donc changer les fenêtres si leur vétusté est telle que le locataire ne dispose plus d'un logement décent en bon état d'usage et de réparation, dont il peut jouir paisiblement.
• Le locataire ne peut pas se faire justice à lui-même en faisant effectuer les réparations et en retenant le prix sur le loyer ou en arrêtant de payer son loyer pour faire pression sur le propriétaire.


• Marche à suivre
Écrivez au propriétaire ou à l'agence qui gère la location, en recommandé avec avisde réception, pour exiger la réparation des fenêtres (voir modèle de lettre).
À défaut de réponse favorable :
• Vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec avis de réception (coordonnées disponibles auprès de la direction départementale de l'équipement).
Le propriétaire et vous serez convoqués à une audience de conciliation ;
• Vous pouvez saisir directement le tribunal d'instance du lieu du bien loué (ou après l'échec devant la commission de conciliation).
Le tribunal pourra soit vous autoriser à faire les travaux aux frais du propriétaire, soit condamner le propriétaire à les faire dans un certain délai

Ils sont fréquents, d'autant que les règles sont complexes et parfois méconnues. Si la justice est l'ultime recours, il existe aussi des solutions de conciliation

Avant même que le locataire ne signe son bail, des problèmes peuvent survenir ! Par exemple, pour des motifs discriminatoires, fondés notamment sur l'origine, la religion ou les mœurs. Des pratiques condamnées par les tribunaux. Ou encore lorsqu'un bailleur demande à un futur locataire sa photographie d'identité, sa carte d'assuré social, la copie de son relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de ce compte, ce qui est formellement interdit. Ces cas restent rares malgré tout. La plupart des conflits entre propriétaires et locataires interviennent, en effet, après l'entrée dans les lieux. Voici les principaux types de différends et les possibilités de recours.

Sur le paiement du loyer
Si le locataire ne règle pas ses loyers, le propriétaire peut lui faire délivrer un commandement de payer. Sans résultat, il a la possibilité de saisir le tribunal d'instance pour demander la résiliation du bail et le paiement des arriérés. A noter : les contrats de location prévoient, en général, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Si le propriétaire obtient l'expulsion, celle-ci ne pourra pas intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars, une période pendant laquelle les locataires sont protégés. Aux propriétaires de s'armer de patience ou de réagir rapidement en cas d'impayés.
Un autre conflit fréquent tient à l'augmentation du loyer. Hormis l'indexation annuelle prévue au contrat de location, le loyer ne peut pas, en principe, être augmenté en cours de bail ou lors de son renouvellement. Toutefois, dans ce dernier cas, le loyer peut être revu à la hausse s'il est manifestement sous-évalué. Le propriétaire a alors l'obligation de proposer au locataire, six mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer fixé par référence à ceux constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La notification faite au locataire doit contenir, sous peine de nullité, des mentions précises, prévues à l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 : reproduction d'une partie de l'article en question, montant du loyer et liste des références utilisées pour le déterminer. A défaut de réponse quatre mois avant le terme du bail, ou en cas de désaccord, le propriétaire ou le locataire peut saisir une commission de conciliation (voir encadré) ; sinon, le bail est renouvelé aux conditions antérieures. Si la commission ne parvient pas à trouver un accord, elle saisit le juge, qui fixe lui-même le loyer.

Sur les charges et les réparations
En plus du loyer principal, le propriétaire peut demander à son locataire le paiement de charges, dites " récupérables ", parmi celles dont il est redevable. La liste de celles-ci est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles portent notamment sur la consommation d'eau, le chauffage, l'ascenseur, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères… et apparaissent, en général, distinctement dans l'appel de charges reçu par le propriétaire. Chaque mois, celui-ci demande au locataire une provision sur charges, avant d'effectuer, en fin d'année, une régularisation sur la base des charges réelles établies par le syndic. Il doit adresser au locataire un décompte individuel et détaillé pour chaque poste de dépenses. Mais le propriétaire omet parfois de rendre le trop-perçu à son locataire en fin d'année ! A ce dernier de lui envoyer un courrier recommandé avec avis de réception, pour obtenir la régularisation des charges, justificatifs à l'appui.
Locataires et propriétaires s'affrontent également sur le terrain des réparations. Quand des travaux sont-ils nécessaires, qui doit les payer ? Selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987, seuls les travaux d'entretien courant et les petites réparations nécessitées par l'usage normal des lieux sont aux frais du locataire. Une liste non limitative de ces interventions est annexée à ce décret et permet d'y voir un peu plus clair. Ce sont, entre autres, les travaux d'entretien du jardin et des terrasses, les mastics des fenêtres, le maintien en état de propreté des murs, le remplacement de lames de parquet ou de raccords de moquettes, le changement des joints de robinetterie et des petits éléments des sanitaires, les menues réparations des appareils électroménagers - mais pas leur remplacement -, le ramonage, etc. En cas de désaccord, il suffit de consulter les textes et, éventuellement, d'interroger le syndic avant d'aller plus loin.

LE CONTRAT DE LOCATION

Le contrat de location doit être établi par écrit entre le propriétaire et le locataire (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Les frais d’établissement du bail sont partagés entre locataire et propriétaire, lorsqu’il est établi par un notaire ou un agent immobilier. Par contre, les éventuels frais de timbre et d’enregistrement du bail sont supportés par le locataire.

A) Le contenu du contrat de location

Le contrat de location doit préciser :

le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire,

la date de prise d’effet,

la durée initiale du contrat (article 10 de la loi du 6 juillet 1989)

la description des locaux et des annexes (garage, parking, cave, cour,...).

leur destination, c’est à dire l’usage qui devra en être fait (usage d’habitation, usage professionnel et d’habitation).

la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire à la jouissance exclusive (ex : piscine, cuve à mazout...) et le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun.

le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle,

Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Le cas d’un logement HLM :

Les logements HLM sont soumis à la Loi du 6 juillet 1989, à l'exception de quelques mesures qui ne s'appliquent pas : les baux des HLM sont à durée indéterminée. Les locataires bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux, sous réserve de respecter les conditions du contrat de location (paiement du loyer, conditions d'occupation du logement...). Le loyer HLM, fixé par le conseil d'administration de l'organisme, doit rester inférieur à la limite maximale figurant dans la convention passée entre l'Etat et l'organisme.

La durée du contrat varie selon la nature du bailleur :
Si le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, il doit proposer un contrat de location d’une durée minimale de 3 ans. Sous certaines conditions le bailleur peut proposer un contrat d’une durée inférieure à 3 ans, mais d’au moins un an (article 11 de la loi du 6 juillet 1989). Pour proposer un contrat d’une durée d’un an, il faut qu’un événement précis justifie que le bailleur ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales.

Ex : 1/ le bailleur doit prendre sa retraite dans 18 mois et habiter le logement.

2/ le propriétaire est muté temporairement sur un lieu de travail éloigné.

3/ le bailleur loue le logement en attendant la mariage, un an au plus tard, de l’un de ses enfants, et le jeune couple occupera le logement.

Le propriétaire doit confirmer, deux mois avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement. Dans le même délai, il peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différé.

Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat.

Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de 3 ans.

Si le bailleur est une personne morale (ex : banque, compagnie d’assurance, société d’investissement), le contrat de location est de minimum 6 ans.

A noter que les durées de 3 ans minimum et 6 ans minimum s’appliquent même en cas de bail verbal (arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 juillet 1995).

Retour contenu du contrat

Le montant du loyer
Le loyer est fixé librement par le propriétaire (article 17 a de la loi du 6 juillet 1989), soit lors de la première location du logement, soit à l’occasion de la relocation d’un « logement vacant », c’est à dire un logement libre dont ce n’est pas la première location.

Les modalités de paiement
En outre, bailleur et locataire sont libres de fixer d’un commun accord dans le bail les modalités de paiement du loyer : lieu et mode de paiement (chèque...), périodicité (mensuelle, trimestrielle). Ils peuvent aussi arrêter que le loyer est payable d’avance ou à terme échu. Le plus souvent, le loyer est payable par chèque, mensuellement et d’avance.

La révision du loyer
Le contrat de location doit être pourvu d’une clause expresse de révision. Un bail verbal rend donc impossible l’indexation du loyer (article 17e de la loi du 6 juillet 1989).

La révision ne peut être faite qu’une seule fois par an, à la date convenue entre le propriétaire et le locataire, ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de la moyenne, sur 4 trimestres, de l’indice du coût de la construction établie par l’INSEE et publiée au Journal Officiel. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence de l’indice INSEE, la moyenne de référence est la dernière publiée au Journal Officiel à la date de signature du contrat de location.

Ex: Un contrat de location a été signé le 1er janvier 2001. Le loyer mensuel initial est de 380 €. Le contrat prévoit que le loyer est révisable tous les ans, au 1er janvier, suivant la variation de l’indice du coût de la construction du 2ème trimestre. La moyenne de référence est celle du 2ème trimestre 2000, dernière connue à la signature du contrat, soit 1079,25. La 1ère révision a lieu le 1er janvier 2002, en prenant comme moyenne de révision, celle du 2ème trimestre 2001, soit 1121. Le nouveau loyer est donc calculé de la manière suivante :

380 * 1121/ 1079,25 = 394,70 €

Dans les logements HLM et pour les baux en cours, la décision est prise par le conseil d’administration de l’organisme sous le contrôle du préfet et dans la limite du loyer maximal autorisé. A noter que chaque année, l’Etat donne des recommandations pour les loyers HLM.

Retour contenu du contrat

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire pour lui garantir l’exécution de ses obligations locatives (loyer et charges, le bon entretien et la restitution du logement en bon état en fin de location).Son montant ne peut être supérieur à 2 mois de loyer en principal, c’est à dire charges non comprises. Dans les logements HLM, le montant maximal du dépôt de garantie est d’un mois de loyer pour les logements conventionnés, lorsque le loyer est payable d’avance.

Il doit être restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restants dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il s’agit des frais engagés pour la remise en état du logement, ces frais devant être justifiés par des devis ; du solde des charges locatives, à condition qu’elles soient dûment justifiées par des factures tenues à la disposition du locataire et non évaluées forfaitairement ; des loyers non payés.

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire après arrêté des comptes produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

En outre, une clause du contrat peut également prévoir sa résiliation de plein droit pour non versement du dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

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B) Les clauses interdites

Les clauses interdites (article 4 de la loi du 6 juillet 1989) sont celles :

obligeant le locataire, en cas de vente ou de nouvelle location, à laisser visiter son logement les jours fériés ou plus de 2 heures par jour les jours ouvrables;

imposant au locataire une compagnie d’assurance pour s’assurer contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux, recours des voisins et des tiers, responsabilité civile).

imposant le prélèvement automatique du loyer sur le compte courant du locataire ou la signature de traites ou de billets à ordre.

autorisant le propriétaire à prélever le montant du loyer sur le salaire du locataire.

engageant la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée.

obligeant le locataire à rembourser au propriétaire le montant des réparations locatives, sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur.

prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour une autre raison que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou le défaut d’assurance des risques locatifs.

autorisant le bailleur à supprimer ou à diminuer certaines prestations prévues au contrat (exs : usage du parking ou du jardin, service du gardiennage...), sans contrepartie pour le locataire.

autorisant le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses du contrat de location ou du règlement intérieur (ex : amendes qui sanctionnent l’étendage du linge aux fenêtres ou le tapage nocturne).

interdisant au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle. Le locataire ne peut toutefois pas transformer le logement en officine syndicale ou politique, en siège d’une association ou en lieu de culte.

C) Les annexes du bail (article 3 de la loi du 6 juillet 1989)

1) L’état des lieux
L’état des lieux doit être établi contradictoirement par le propriétaire et le locataire, lors de la remise et de la restitution des clés. A défaut, il est établi par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Ils sont rédigés en deux exemplaires, datés et signés par le bailleur et son locataire.

En l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état.

Pendant le 1er mois de période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

L’état des lieux doit être rédigé dans les termes les plus précis possibles, afin d’éviter les litiges. Il faut donc éviter les adjectifs imprécis comme passable, correct, moyen. Il est vivement conseillé d’utiliser un langage clair et précis en portant, par exemple, les appréciations suivantes :

revêtements muraux : papier peint à l’état neuf, en très bon état sauf traces de cadres, décoloré par le soleil, peintures écaillées par endroits...

sols : parquet en bon état sauf une latte fendue, carrelage comportant un carreau cassé, moquette neuve, moquette tâchée...

plafonds : tâché, fissuré...

huisseries : portes ou fenêtres présentant des éclats de bois, comportant une peinture abîmée...

sanitaires : lavabo neuf, présentant des éclats; baignoire rayée, fêlée...

L’état des lieux doit toujours être effectué dans de bonnes conditions d’éclairage.

2) Les extraits du règlement de copropriété
Lorsque l’immeuble est en copropriété, le propriétaire est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué pour chaque catégorie de charges.

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LA LOCATION MEUBLEE

La location est meublée lorsque le logement (maison, appartement, chambre...) est garni d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante.

Le régime juridique de ce type de location a récemment été modifié par la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005. Toute location meublée d'une résidence principale qui fait l'objet d'un bail à compter du 20 janvier 2005 est désormais soumise à une réglementation minimum. Lorsque le logement n'est pas la résidence principale du locataire, sa location n'est pas spécifiquement réglementée.

Sur le site de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) :

informations concernant la réglementation, le bail et le régime fiscal de la location meublée
notion de résidence principale en cas de location meublée

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OBLIGATIONS DES LOCATAIRES ET PROPRIETAIRES

A) Les obligations du locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989)

Le locataire est obligé :

de payer le loyer et les charges récupérables,

d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

de répondre des dégradations et pertes (c’est à dire destruction d’une partie de l’immeuble) qui surviennent pendant la durée du contrat

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement,

de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration,

de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire,

de s’assurer contre les risques,

de prévenir le propriétaire des travaux nécessaires au maintien de l’état du logement loué.

de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus : les consommations d’eau, d’électricité et de combustibles; les frais d’entretien courant (maintenance des équipements collectifs) et les menus réparations; les taxes locatives (enlèvement des ordures, balayage).

En outre, le bailleur est tenu de remettre au locataire qui en fait la demande une quittance gratuitement. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (article 21 de la loi du 6 juillet 1989).Toutefois, rien n’oblige le propriétaire à adresser ce document par la poste, sauf si le bail le prévoit.

Par ailleurs, la plupart des contrats de location contiennent une clause résolutoire pour non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus. C’est pourquoi, en cas d’impayé du loyer et des charges, le bail sera résilié dès lors que le locataire n’a pas régularisé sa situation dans un délai de deux mois après avoir reçu un commandement de payer par un huissier de justice (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Retour obligations locataire

de répondre des dégradations et pertes (c’est à dire destruction d’une partie de l’immeuble) qui surviennent pendant la durée du contrat.

Toutefois, le locataire peut être dégagé de ses obligations dans trois cas :

Les dégradations proviennent d’un cas de force majeure, c’est à dire un événement imprévisible et insurmontable (ex : une tempête exceptionnellement violente).

Les dégradations sont intervenues par la faute du bailleur (ex : un bailleur a refusé ou négligé de réparer une toiture, malgré les mises en demeure du locataire et la pluie a endommagé les tapisseries ou les revêtements de sol).

Les dégradations ont été causées par une tierce personne qui s’est introduite dans le logement contre la volonté du locataire (ex : un cambrioleur ayant fracturé une porte).

Retour obligations locataire

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menus réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Un décret du 26 août 1987 fixe une liste non exhaustive des réparations locatives en 6 catégories. Il s’agit généralement de réparations assez peu onéreuse : nettoyage (du corps de chauffe d’une chaudière...), graissage (des gonds de porte...), remplacement de petites pièces (interrupteur, prise de courant, joint de robinet, flotteur de chasse d’eau, flexible de douche...), raccords de peinture ou de tapisserie.

Retour obligations locataire

de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien général des locaux loués.

Pour faire ces travaux d’entretien, le locataire doit donc laisser entrer chez lui le propriétaire et les entreprises. Cependant, la loi ne prévoit aucune modalité particulière concernant les jours et heures où ces travaux devront avoir lieu, la présence ou l’absence du locataire et le dépôt des clés pour pouvoir entrer dans les lieux.

Retour obligations locataire

de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Le locataire ne peut donc pas, sans l’accord écrit du propriétaire, abattre une cloison, percer une fenêtre, remplacer une moquette par un carrelage, installer une salle de bain dans une pièce vide, installer ou supprimer une cheminée ou un plafond en stuc, ouvrir ou supprimer un placard ou une porte, etc.

A défaut d’accord écrit, le propriétaire peut en fin de location exiger du locataire qu’il remette les lieux dans leur état initial à ses frais, soit conserver les locaux tels quels, sans avoir à indemniser le locataire pour les travaux qu’il a réalisés.

En cours de bail, le propriétaire peut exiger que le locataire remette immédiatement les lieux en état à ses frais, dès lors que les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Retour obligations locataire

de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Une clause résolutoire du contrat de location peut prévoir la résiliation du bail pour défaut d’assurance. Le propriétaire doit au préalable adresser au locataire un commandement de justifier de son assurance. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour souscrire une assurance. Si à l’expiration d’un délai d’un mois, il n’a pas souscrit d’assurance, il est déchu de ses droits.

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B) Les obligations du propriétaire (article 6 de la loi du 6 juillet 1989)

Le bailleur est obligé :

de délivrer au locataire un logement décent,

d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

de délivrer au locataire un logement décent, les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

L’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains introduit l’obligation de délivrer un logement décent, dés lors qu’il s’agit de l’habitation principale du locataire. Cette obligation s’applique aux contrats en cours et concerne tous les logements relevant de la loi de 1989, les locaux meublés, les logements-foyers, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et les locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En effet, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation. Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties, le juge détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. A défaut de mise en conformité, le juge peut réduire le montant du loyer.

Le décret relatif aux caractéristiques du logement décent a été publié le 31 janvier 2002 et comporte trois articles majeurs sur :

l’entretien général du bâti :

· gros œuvre et dispositifs de retenues des personnes en bon état d’entretien,

· réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité,

· existence de dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air,

· éclairement naturel dans les pièces principales ;

les équipements d’équipements et de confort :

· installation de chauffage,

· installation d’alimentation en eau potable à l’intérieur du logement,

· installation d’évacuation des eaux ménagères,

· une cuisine ou un coin cuisine comportant un évier avec eau chaude et froide,

· installation sanitaire comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, une baignoire ou une douche, situés à l’intérieur du logement,

· un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces ;

la surface habitable :

· Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres.

Tous les travaux nécessaires, qu’il s’agisse de grosses réparations ou de réparations locatives, doivent avoir été faites avant l’installation du locataire.

Toutefois, une clause expresse du contrat de location peut prévoir que le locataire prendra à sa charge, moyennant une contrepartie (remise des loyers), certains travaux incombant au propriétaire (ex : changement de la moquette ou du papier peint).

Retour obligations propriétaire

d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il doit donc pallier les effets du vieillissement des locaux et des équipement. A noter que pour les parties privatives, le locataire doit prévenir de la nécessité des travaux à faire. Un bailleur n’est pas censé connaître l’état des dégradations.

Retour obligations propriétaire

de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

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C) Cas des locations meublées : Obligations du propriétaire et du locataire

Propriétaire et locataire peuvent convenir librement d’obligations réciproques plus ou moins contraignantes.

En l’absence de précisions dans le bail, le bailleur est tenu :

* de mettre à la disposition du locataire le logement, les équipements et les meubles qui s’y trouvent en bon état d’usage et de réparation;

* d’assurer la jouissance paisible du logement à son locataire;

* de garantir le locataire contre tous les vices ou défauts qui l’empêcheraient d’utiliser normalement le local loué (ex : humidité, défaut d’étanchéité...).

Le locataire doit :

* payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail.

* user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée dans le contrat de location.

* répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins de démontrer que ces dégradations sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou d’une personne qu’il n’a pas introduit dans le logement.

* souscrire une assurance incendie et dégâts des eaux si le bailleur l’y oblige.

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REGLEMENT DES LITIGES ENTRE LOCATAIRES ET PROPRIETAIRES

A) Règlement amiable : la Commission de Conciliation

quand la saisir ?
La commission de conciliation est un organisme paritaire composé à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires. Elle est chargée de résoudre à l'amiable des litiges issus du contrat de location. Selon la nature du conflit, sa consultation est obligatoire ou facultative.

Consultation obligatoire : la saisine de la commission de conciliation est obligatoire pour toute augmentation de loyer contestée par le locataire lors du renouvellement du bail. (Article 17 c de la loi du 6 juillet 1989)

Consultation facultative : La commission de conciliation est compétente pour les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges et réparations locatives.

Hormis les litiges concernant l'augmentation des loyers (dans ce cas, la saisine préalable de la CDC est obligatoire avant d'effectuer un recours judiciaire), la saisine de la commission est facultative.

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comment la saisir ?
La saisine de la commission de conciliation peut se faire sur l'initiative du locataire ou du bailleur. L'une ou l'autre partie doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au secrétariat de la commission départementale de conciliation à la direction départementale de l'équipement. La lettre doit comporter obligatoirement les éléments suivants : le nom et l’adresse du locataire qui saisit la commission de conciliation, le nom et l’adresse du propriétaire, l’objet du litige.

Avec cette lettre, il est souhaitable de fournir en deux exemplaires tous les éléments permettant d’apprécier la situation, notamment les copies du courrier adressé au propriétaire lui demandant de restituer le montant des sommes indûment perçues au titre des charges locatives, justificatifs de paiement des charges, copie du bail...

La commission se réuni dans les deux mois suivant la réception par le secrétariat de la lettre de saisine.

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L'avis rendu par la commission de conciliation

La commission de conciliation rend un avis en recherchant un compromis acceptable pour les deux parties.

La commission constate la conciliation totale ou partielle dans un document de conciliation. Ce document fait également apparaître les éventuels points de désaccord. A défaut de conciliation, l'avis comporte l'exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission.

Si les parties dûment convoquées ne sont ni présentes ni représentées à la séance ou si une seule des parties est présente ou représentée, l'avis de la commission ne peut que constater l'impossibilité de concilier les parties.

De plus, n'étant pas une juridiction à part entière, elle rend, non pas un jugement ou un arrêt, mais un avis. Cet avis n'a pas force exécutoire et l'une ou l'autre partie peut décider par la suite de porter le conflit devant le tribunal d'instance.

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B) Règlement contentieux : le Tribunal d'Instance

quand le saisir ?
Après avoir tenter un règlement à l'amiable du litige (appel téléphonique, lettre recommandée avec accusé de réception précisant la nature des griefs,…), les litiges doivent être tranchés par un tribunal d'instance. En général, celui qui est compétent sur le territoire du logement loué.

Le délai général est de trente ans mais tous les procès qui se rapportent au paiement du loyer ou des charges doivent être intentés dans les cinq ans; Au delà, il y a prescription.

NB : pour un litige relatif à l'augmentation du loyer lors du renouvellement du bail, à défaut d'accord constaté par la commission de conciliation, le juge doit être saisi avant le terme du contrat de location.

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comment le saisir ?
1/ La procédure ordinaire : l’assignation

Quel que soit le litige et le montant en jeu (une demande visant à obtenir la réalisation de travaux, des délais de paiement, l'expulsion du locataire,…), le mode normal pour saisir le tribunal d’instance est l’assignation : c'est un acte de procédure qui nécessite de faire appel à un huissier de justice. L'assignation sera remise à votre adversaire par l’intermédiaire de l’huissier 15 jours au moins avant la date prévue pour l’audience. L’huissier de justice saisira le tribunal en remettant une copie de l’assignation au greffe.

2/ La procédure simplifiée : la déclaration au greffe

S'il s'agit d'un petit litige avec une demande d'argent d'un montant inférieur à 3 811,26 euros au 01 janvier 2004 (à titre de dommage et intérêts, de remboursement de travaux, de restitution de trop perçu), vous pouvez saisir directement le tribunal d’instance par simple déclaration précisant l'objet du litige et le montant de la demande auprès du greffe du tribunal.

3/ La procédure de référé

En cas de dommage imminent ou de trouble manifestement contraire à la loi, (fuite d'eau, arrêt de la chaudière en plein hiver, travaux dangereux,…) une personne peut saisir le juge des référés du tribunal d’instance, pour obtenir, sous certaines conditions et à titre provisoire, le règlement d’une difficulté, la constitution ou la conservation d’une preuve, ou la réparation d’un préjudice (ex : l'arrêt des travaux exécutés par un voisin risquant d’endommager votre propriété). Pour cela, vous devez assigner son adversaire par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Vous serez convoqué rapidement à une audience avec votre adversaire.

4/ Deux procédures particulières :

l’injonction de payer : elle permet d'obtenir rapidement le montant de la réclamation lorsque le litige porte sur le refus de payer et non sur le montant à payer.
L'injonction de faire : lorsque le litige porte sur la non réalisation d'obligations contenues dans le contrat de location, le juge peut fixer un délai pour l’exécution d’une prestation (mise à disposition d'un jardin, remise de quittance de loyer,…
Pour toute information sur les démarches, adressez-vous au greffe du tribunal d’instance.

Les 10 points clés de la réforme des successions

Depuis 1804, date de création du Code civil, les parties « Successions et Donations » avaient été peu remaniées par le législateur. Deux siècles plus tard, les parlementaires viennent enfin, après près d'un an de débats, d'achever la discussion de la loi portant réforme des successions et libéralités. Elle entrera en application au 1er janvier 2007.

Cette réforme apparaît comme la suite logique et attendue de la réforme des droits du conjoint survivant, de la mise en œuvre de l'égalité successorale entre enfants… En fait, ce texte veut prendre en compte les évolutions démographiques et sociologiques qui traversent notre société comme la multiplication des familles recomposées, le développement du Pacs ou encore l'allongement de la durée de vie qui retarde d'autant la transmission des héritages.

D'importantes dispositions ont été également élaborées afin de répondre aux besoins réels, et nullement pris en charge par la société, des familles avec enfant handicapé ou sans descendant.

ACCÉLÉRER ET SIMPLIFIER LE RÈGLEMENT DES SUCCESSIONS

Un des maîtres mots de cette réforme est la simplification. Encadrer les opérations successorales dans des délais plus brefs et simplifier les procédures est donc à l'ordre du jour.

Régler plus vite les successions

Réduire les délais d'option

Les délais d'option sont réduits afin d'éviter les blocages et préserver les droits des créanciers. Si l'héritier reçoit une sommation d'avoir à opter, il doit se décider dans les 2 mois (ce délai peut être prolongé sur demande auprès du juge). S'il ne reçoit aucune sommation, il peut exercer son option successorale pendant 10 ans, au lieu de 30 précédemment. Passé ce délai de 10 ans, il est réputé avoir renoncé à la succession.

Faciliter le partage

Le recours au partage amiable de la succession est désormais favorisé. Il peut même avoir lieu si un indivisaire est absent ou incapable.
Le recours au partage judiciaire sera réservé aux cas où il existe un réel conflit. Cette formule est, par ailleurs, rendue plus efficace grâce, notamment, à un assouplissement de son régime et aux délais imposés aux notaires chargés du partage.

Protéger l'héritier

Il existe toujours trois options pour les héritiers mais elles sont remaniées et simplifiées.

● Dans le cas d'une acceptation pure et simple, les héritiers pourront, au lendemain du décès, effectuer certains actes de gestion sans qu'ils soient interprétés comme une acceptation tacite de la succession.

La réforme énumère très précisément les actes qu'il est possible de réaliser avant de déclarer, accepter ou refuser la succession. Il en est ainsi du paiement des frais funéraires ou de dernière maladie, des impôts, des loyers, des dettes successorales ; du recouvrement des fruits ou revenus ; de la vente des biens périssables ; de l'acte destiné à éviter l'aggravation du passif ; des opérations courantes nécessaires à la continuation à court terme de l'activité de l'entreprise dépendant de la succession ; ou encore du renouvellement d'un bail (en tant que bailleur ou locataire) pour éviter le paiement d'une indemnité.

Auparavant, l'héritier qui prenait en main la gestion de la succession, sans savoir s'il devait ou non accepter la succession, devait suivre préalablement les formalités de l'acceptation sous bénéfice d'inventaire s'il ne voulait pas être tenu personnellement des dettes.

À noter
Même s'il a accepté la succession, l'héritier pourra être déchargé du paiement d'une dette importante qu'il ignorait lors de son acceptation. Si sa demande est acceptée, il ne sera pas tenu de la payer sur son patrimoine personnel.

● Pour éviter les successions paralysées par l'inaction d'un héritier, la loi prévoit d'envoyer à l'héritier, 4 mois après l'ouverture de la succession, une sommation d'avoir à opter. S'il ne répond pas dans les délais (voir plus haut), il est censé l'accepter. S'il renonce, il peut se faire rembourser des frais engagés avant sa renonciation et il peut, également, changer d'avis mais dans ce cas il acceptera purement et simplement la succession.

● L'acceptation sous bénéfice d'inventaire, procédure lourde et peu utilisée, disparaît pour laisser place à « l'acceptation à concurrence de l'actif net ».

L'intérêt pour l'héritier est :
- d'éviter la confusion de ses biens personnels avec ceux de la succession ;
- de conserver contre celle-ci tous les droits qu'il avait antérieurement sur les biens du défunt ;
- de n'être tenu au paiement des dettes de la succession que jusqu'à concurrence de la valeur des biens qu'il a recueillis.

Celui qui opte pour cette formule peut, à tout moment, accepter purement et simplement, mais n'a plus le choix de renoncer.

À noter
Plus simple et plus souple, cette formule devrait accélérer le règlement des successions.

Faciliter la gestion des biens en indivision

Les règles d'administration de l'indivision sont assouplies. Avant la mise en œuvre de cette loi, au 1er janvier prochain, toute décision concernant un bien indivis doit, en principe, être prise à l'unanimité des indivisaires, unanimité qu'il est souvent difficile d'obtenir. L'idée est donc de faciliter la gestion du patrimoine transmis et d'éviter les situations de blocage.

À partir de l'an prochain, on distinguera les actes ou les décisions qui peuvent être pris par un seul indivisaire, ceux ne demandant que la majorité des deux tiers et enfin, ceux requérant l'unanimité.

Les actes conservatoires
Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même s'il n'y a pas urgence.

Il peut puiser dans les fonds de l'indivision ou, à défaut, obliger ses co-indivisaires à participer aux dépenses nécessaires.

Les actes de gestion
Une majorité des 2/3 des droits indivis est requise pour les actes de gestion. Cette majorité des 2/3 peut être détenue par un ou plusieurs indivisaires.

Avec cette majorité, il est possible :
- de conclure et de renouveler des baux d'habitation ;
- d'effectuer un acte d'administration ;
- de donner un mandat général d'administration à un indivisaire ou un tiers ;
- de vendre des meubles indivis pour payer les dettes de l'indivision ;
- de conclure et renouveler des baux autres que ceux portant sur un domaine agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Les indivisaires qui ont effectué des actes d'administration ou de gestion à cette majorité doivent en avertir les autres indivisaires. Si tel n'est pas le cas,les actes ne leur seraient pas opposables.

Les actes majeurs
L'unanimité n'est obligatoire que pour les actes les plus graves tels que la vente des biens (vente non justifiée par le paiement des dettes).

Tous les indivisaires doivent être d'accord pour les actes hors du cadre de l'exploitation normale des biens ou pour les actes de disposition.

À noter
La fin de la règle de l'unanimité des héritiers au bénéfice de la règle des deux tiers permet, dans une famille avec trois enfants, à deux d'entre eux de gérer les biens (mais pas de les vendre) si le troisième refuse d'agir.

Le recours au mandataire pour simplifier la gestion du patrimoine

Pour gérer une succession qui s'annonce difficile, la loi met en place une nouvelle fonction, le mandataire, permettant ainsi de déléguer, notamment par anticipation, la gestion de sa succession.

La nomination d'un mandataire doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime. En fait, son intervention sera essentielle pour gérer un patrimoine en présence d'héritiers mineurs ou atteints d'un handicap ou lorsque la succession est importante. Cette solution est tout à fait indiquée s'il faut gérer une entreprise après le décès de l'entrepreneur, une telle fonction réclamant des compétences particulières que tous les héritiers n'ont pas nécessairement.
Toute personne, de son vivant, peut donner mandat à une personne de confiance chargée de gérer et d'administrer les biens de sa succession dans l'intérêt et pour le compte d'un ou de plusieurs héritiers.

Le mandataire peut aussi être choisi par les héritiers (mandataire conventionnel) ou nommé en justice (mandataire judiciaire) en cas de mésentente entre les héritiers, de carence, d'opposition d'intérêt ou de faute de l'un d'eux dans la gestion de la succession. Pour cela, il faut que toute personne intéressée en fasse la demande à la justice.

Un mandataire peut être nommé à titre posthume par toute personne qui craint des difficultés lors du règlement de sa succession.

À noter
Les fonctions du mandataire ne se confondent pas avec celles de l'exécuteur testamentaire puisque ce dernier est, en principe, chargé d'exécuter un testament et non pas de gérer les intérêts d'un héritier.

Qui peut être mandataire ?
Le mandataire peut être une personne physique ou morale. Il peut être choisi parmi les héritiers. Dans ce cas, les actes réalisés dans le cadre du mandat sont sans effet sur l'option héréditaire.

En principe les fonctions du mandataire sont gratuites sauf si le mandat prévoit expressément une rémunération. Celle-ci doit être prise sur les revenus des biens de la succession ou, à défaut, par le versement d'un capital.

À noter
La rémunération est une charge de la succession qui peut être réduite si elle prive les héritiers de tout ou partie de leur réserve ou s'il s'avère qu'elle est excessive par rapport à la valeur de la succession ou injustifiée par rapport aux difficultés rencontrées.

La durée du mandat
Le mandat est normalement d'une durée de 2 ans, prorogeable une ou plusieurs fois par décision du juge en fonction de la situation des personnes et des biens concernés.

Il peut également être donné pour 5 ans, également prorogeable, en raison de l'inaptitude, de l'âge du ou des héritiers ou de la nécessité de gérer des biens professionnels ou de posséder des compétences spécifiques pour administrer ou gérer le patrimoine.

AMÉNAGER LES RÈGLES RELATIVES À LA RÉSERVE HÉRÉDITAIRE

Le pacte successoral en droit français

Jusqu'à présent totalement interdit en droit français, le pacte successoral devient l'une des dispositions phares de cette réforme.

Le pacte successoral, ou pacte sur succession future, autorise les héritiers réservataires (enfants notamment) à renoncer par anticipation à leur part de réserve pour en faire profiter une personne déterminée. Ils pourront renoncer, avant le décès du parent, à remettre en cause un don ou legs fait au profit d'une autre personne bien que ce don porte atteinte à leur réserve.

Cette mesure apparaît comme fondamentale notamment pour les familles ayant des enfants handicapés. Les parents peuvent ainsi organiser à l'avance leur succession, en décidant, en accord avec les frères et sœurs (autres héritiers réservataires), d'avantager l'enfant handicapé. Un tel accord ne peut pas, ensuite, être remis en cause.

Une telle renonciation, pour être valable, sera faite en présence de deux notaires, dont un nommé par le président de la chambre départementale des notaires. Celui-ci devra, indépendamment de la famille, fournir une information objective et indépendante à celui ou ceux qui renoncent, afin de s'assurer que les pressions familiales ne sont pas à l'origine d'une telle renonciation et qu'il s'agit bien d'un acte réfléchi.

Ce pacte facilitera également la transmission d'entreprises, en permettant aux cohéritiers de choisir ensemble l'héritier repreneur.

Droit de retour pour les ascendants et pacte de famille

● La loi supprime la réserve des ascendants, les parents peuvent donc être complètement exclus de la succession de leurs enfants. Pour compenser cette suppression, les ascendants auront un droit de retour sur une partie des biens donnés à leurs enfants si ceux-ci décèdent avant eux. . Les personnes sans descendants pourront disposer plus librement de leurs biens.

● Avec le pacte de famille, les enfants pourront renoncer à exercer leurs droits, à la mort de leur parent. Ce dispositif permettra, dans les familles recomposées, au conjoint survivant de conserver les biens du défunt jusqu'à son décès, ses « beaux-enfants » acceptant de prétendre à leurs droits réservataires ultérieurement.

Permettre la donation partage transgénérationnelle et élargie

La possibilité de pratiquer une donation partage de ses biens est très largement étendue. Le législateur a voulu répondre au vieillissement de la population, à la multiplication des familles recomposées… en permettant aussi bien de faire une donation partage à ses petits-enfants qu'à d'autres membres de la famille.

À tous les descendants héritiers ou non
Toute personne peut faire la distribution et le partage de ses biens entre des descendants de générations différentes, qu'ils soient ou non ses héritiers présomptifs. La donation partage transgénérationnelle permettra à des grands-parents de favoriser directement leurs petits-enfants. Bien entendu, il faut, dans ce cas, que leurs parents renoncent en tout ou partie à leurs droits au profit de leurs enfants.

Enfin, elle peut bénéficier à plusieurs générations d'héritiers puisqu'un bénéficiaire peut accepter que ses propres descendants reçoivent, à sa place, un lot dans la donation partage. La donation partage est donc possible même si le donateur n'a qu'un enfant unique, celui-ci pouvant soit partager avec ses propres descendants soit accepter de ne pas en bénéficier pour leur permettre d'en profiter.

À d'autres héritiers
La donation partage n'est plus réservée uniquement aux descendants puisqu'elle peut concerner tous les héritiers présomptifs (en ligne collatérale notamment).

Ainsi, une personne sans enfant pourra faire une donation partage en faveur de ses frères et sœurs ou de ses neveux et nièces.

Aux enfants du conjoint
Elle est ouverte également, dans les familles recomposées, aux enfants du conjoint lors d'une donation partage conjointe.

À noter
Dans tous les cas, chacun doit accepter la donation.

Les libéralités résiduelles

● La donation résiduelle est une création de la loi. Elle reprend les règles du « legs de residuo » en le libéralisant, en l'adaptant aux donations et permet ainsi au donateur d'assurer la transmission de ses biens à travers plusieurs générations, sans léser ses héritiers les plus directs.

● Le principe est simple : la donation ou le legs bénéficie à deux personnes.
La donation est consentie à un premier bénéficiaire, le second (nommément désigné dans l'acte) ne recevant que ce dont le premier n'a pas disposé (« résiduels »).
Le premier héritier pourra disposer librement des biens donnés. Cependant, cette faculté peut être limitée par l'inscription d'une clause, dans l'acte de donation ou le legs, lui interdisant, par exemple, de vendre.

Aucune clause ne peut être rédigée pour limiter ses droits sur des biens constituant sa part de réserve.

Le premier bénéficiaire ne peut disposer par testament des biens donnés ou légués à titre résiduel.

Avec les libéralités graduelles, le bénéficiaire désigné doit conserver le bien dont il hérite toute sa vie et doit le transmettre à son décès à une seconde personne, elle aussi préalablement désignée.

LA RÉFORME DES SUCCESSIONS ET LE PACS

C'est dans le cadre de la loi sur les successions et libéralités que les parlementaires ont décidé d'améliorer le régime du pacte civil de solidarité. Les dispositions s'appliquent aux Pacs en cours à partir de l'entrée en application de la loi, à savoir au 1er janvier 2007, à deux exceptions près, signalées ultérieurement.

Le Pacs simplifié

Toujours dans un souci de simplification, la loi allège considérablement les modalités d'enregistrement de la convention des Pacs et des modifications ultérieures. Ainsi, la convention peut être établie par acte authentique et plus seulement par acte sous seing privé.

Les documents sont centralisés au greffe du tribunal d'instance du lieu d'enregistrement du Pacs.

La déclaration de Pacs, avec la mention de l'identité du partenaire, sera indiquée en marge de l'acte de naissance des partenaires.

À noter
Pour les Pacs conclus avant le 1er janvier 2007, cette nouvelle mesure est reportée d'un an pour permettre aux personnes, qui ne veulent pas voir ces mentions en marge de leur acte de naissance, de dissoudre leur Pacs. À défaut de dissolution, les Pacs seront soumis au droit commun

Un véritable régime patrimonial

Les devoirs des Pacsés l'un envers l'autre sont complétés. Les partenaires s'engagent désormais à une vie commune, à une aide matérielle et à une assistance réciproque.
La loi prévoit également qu'ils sont tenus solidairement d'une façon générale des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante.

Cette solidarité ne s'applique pas en cas de dépenses manifestement excessives.

Le régime patrimonial est profondément modifié par la loi. Jusqu'à présent, en effet, lorsque rien n'avait été prévu dans la convention, les biens acquis par l'un des partenaires à titre onéreux dans le cadre du Pacs étaient présumés indivis par moitié. D'où de nombreuses difficultés et litiges lors des partages consécutifs aux ruptures de Pacs.

Désormais, c'est le régime de la séparation des patrimoines qui devient la règle. Celui qui achète est censé le faire pour lui et non pas dans le cadre de l'indivision. Chaque partenaire conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens propres et reste tenu des dettes personnelles, qu'elles soient nées avant ou pendant le pacte.

Rien n'empêchera, cependant, les partenaires qui le souhaitent de choisir un régime d'indivision, organisé par la loi, certains biens restant toujours la propriété de chacun (comme les biens à caractère personnel, ceux acquis par donation ou succession).

À noter
Ces dispositions s'appliqueront aux Pacs conclus à partir du 1er janvier prochain. Ceux dont le Pacs existe avant cette date et qui veulent profiter de ces mesures peuvent signer une nouvelle convention modificative.

Une meilleure protection pour les personnes pacsées

En cas de décès de l'un des partenaires, le survivant bénéficie, pendant l'année suivante, de la jouissance gratuite du domicile commun, qu'il en soit locataire ou propriétaire. Cette mesure est de droit sauf si le partenaire décédé avait fait un testament contraire.

Le défunt peut également par testament attribuer à son partenaire le logement du couple à charge pour ce dernier de verser une soulte aux héritiers du défunt.

Comment est liquidée une succession échue à un mineur?

Les règles de liquidation de la succession dépendent du régime d'administration des biens du mineur. Ainsi, il convient de distinguer :

l'administration légale pure et simple : lorsque le mineur a ses deux parents. Dans ce cas, il arrive que le mineur puisse être héritier en vertu d'une dévolution légale ou testamentaire.

l'administration légale sous contrôle judiciaire : lorsque le mineur a un parent décédé ou hors d'état de manifester sa volonté. Il y a lieu de régler la succession du parent décédé.

la tutelle avec conseil de famille : lorsque le mineur a perdu ses deux parents ou s'ils sont hors d'état de manifester leur volonté. Il y a lieu de régler la succession des deux parents.

1- La mise en oeuvre de l'option sur la succession

Dans le régime de la tutelle

Le tuteur ne peut accepter une succession qu'à concurrence de l'actif net. Dans ce cas, l'acceptation ne sera définitive que lorsque l'inventaire notarié aura fait apparaître que l'actif de la succession dépasse le passif. Le conseil de famille devra donner son autorisation pour l'acceptation pure et simple si l'actif dépasse manifestement le passif. Il devra également donner son autorisation pour renoncer à la succession.

Dans celui de l'administration légale sous contrôle judiciaire

Il y a lieu d'appliquer les mêmes règles que pour la tutelle. L'acceptation à concurrence de l'actif net est le principe. L'autorisation pour accepter purement et simplement ou renoncer est donnée par le juge des tutelles.

Dans celui de l'administration légale pure et simple

Les parents accomplissent ensemble les actes qu'un tuteur ne peut faire qu'avec l'autorisation du conseil de famille. L'acceptation à concurrence de l'actif net est le principe. L'acceptation pure et simple requiert l'accord des deux parents si l'actif dépasse manifestement le passif, à défaut, l'accord est donné par le jude des tutelles. La renonciation à succession doit être autorisée par le juge des tutelles.

2- La liquidation et le partage

Le même principe s'applique aux trois régimes d'administration de biens : le partage à l'égard d'un mineur peut être fait à l'amiable.

Le conseil de famille pour la tutelle ou le juge des tutelles pour l'administration légale sous contrôle judiciaire et l'administration légale pure et simple pourra l'autoriser.

Dans ce cas, il désigne un notaire pour y procéder et l'état liquidatif est soumis à l'approbation du conseil de famille.

Dans la tutelle et l'administration légale sous contrôle judiciaire, le juge des tutelles aura la surveillance du dossier jusqu'à la majorité de l'enfant et contrôlera la gestion des biens du mineur.

Dans quel délai le service des impôts peut-il réclamer un supplément de droits de succession ?

La faculté pour l'administration de réparer les omissions ou insuffisances de déclaration peut être exercée dans le délai de prescription de l'imposition.

Ainsi, ce droit dit de reprise peut être exercé :



1- Dans un délai de dix ans, dans la majeure partie des cas, à compter de la date du décès.


Ce délai se calcule de quantième à quantième en comptant le jour de son terme, mais non celui de son départ.



2- A titre exceptionnel, dans l'hypothèse où l'exigibilité des droits omis est connue.


Soit par l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration; soit sans qu'il soit nécessaire pour constater l'existence du fait juridique imposable aux services fiscaux de recourir à des recherches ultérieures, la constatation de l'omission résultant du seul examen du document déposé ou enregistré, dans un délai expirant au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la connaissance de l'exigibilité des droits omis.

Sachez que toutefois cette "prescription abrégée" ne s'applique, dans les hypothèses précitées, que si le document révélateur mentionne exactement :

le nom, et le lieu du décès du défunt

le nom et l'adresse de l'un au moins des ayants droits.

A défaut, la prescription dite décennale trouve matière à s'appliquer.

Par ailleurs, la prescription abrégée ne court qu'en ce qui concerne les droits dont l'exigibilité est révélée sur les biens, sommes ou valeurs expressément énoncées dans l'écrit ou la déclaration comme dépendant de la succession.

Les droits éventuellement omis par ailleurs et dont l'exigibilité n'est pas révélée par le document en cause peuvent dès lors être repris durant le délai général de dix ans.

Lorsque des héritiers sont en indivision, un partage partiel au profit de l'un d'eux est-il possible?

Le code civil pose un principe fondamental : nul n'est tenu de rester dans l'indivision.

Si un ou plusieurs indivisaires entendent demeurer dans l'indivision, le ou les autres indivisaires peuvent saisir le tribunal de grande instance par l'intermédiaire d'un avocat pour obtenir l'attribution de leur part : c'est l'attribution éliminatoire. Le tribunal de grande instance statue en fonction des intérêts des demandeurs et attribue la part à celui qui l'a demandée après expertise.

A savoir : depuis le 1er janvier 2007, si le notaire désigné pour faire le partage se heurte à l'inertie d'un indivisaire, il peut demander au juge des tutelles de nommer un professionnel qualifié pour remplacer l'héritier non présent.

Cette attribution peut s'opérer :

soit en nature, si elle est détachable du reste des biens indivisibles,

soit en argent : s'il n'existe pas dans l'indivision une somme suffisante, le complément est versé par ceux des indivisaires qui ont concouru à la demande.

A noter :
la Cour de cassation considère que cette attribution éliminatoire n'est pas de droit. Elle entraîne un partage partiel de l'indivision dont il devra être tenu compte au moment du partage définitif. Elle suppose au moins la présence de trois condivisaires.

ce partage partiel ne doit pas faire obstacle à l'attribution préférentielle portant sur une exploitation agricole et instituée au profit du conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire.

Peut-on disposer librement de son patrimoine par donation ou testament?

Tout individu peut librement disposer de son patrimoine par voie de donation ou testament. Mais il existe une limite d'ordre public (à laquelle aucune convention ne peut déroger) appelée "réserve héréditaire" au bénéfice des descendants et des ascendants.

La portion du patrimoine dont on peut librement disposer s'appelle "quotité disponible".

Si le montant de la donation ou du testament dépasse le montant de la quotité disponible, la libéralité est réduite au bénéfice de la réserve héréditaire au moment de l'ouverture de la succession. Le montant de cette réduction est calculée par le notaire au moment du partage.

1- Montant de la quotité disponible en présence de descendants

Il s'agit de descendants du premier degré, pour les degrés suivants, les descendants héritent par représentation de la part de leur parent décédé :

en présence d'un enfant : la moitié de la succession

en présence de deux enfants : le tiers de la succession

en présence de trois enfants et plus : le quart de la succession

Bon à savoir : la réserve d'un enfant adultérin est égale à celle d'un enfant légitime.

2- Montant de la quotité disponible en présence d'ascendants héritiers

en présence des deux ascendants : la moitié de la succession ;

en présence d'un ascendant : les trois quarts de la succession.

3- La quotité disponible spéciale entre époux

Lorsque les époux ont fait une donation entre époux appelé "donation au dernier vivant", l'époux survivant bénéficie d'une option à l'ouverture de la succession. De cette option découlera les droits des descendants ou des ascendants protégés par la réserve héréditaire.

Le conjoint survivant a trois possibilités :

la quotité disponible ordinaire indiquée ci-dessus,

un quart de la succession en pleine propriété et trois quarts en usufruit,

la totalité des biens en usufruit.

A noter : depuis le 1er janvier 2007, la loi du 23 juin 2006 réformant les successions et libéralités permet aux petits-enfants du donateur de bénéficier directement d'une "donation-partage" comme les enfants.

Qu'est-ce qu'un legs verbal ?

Le legs verbal est celui qui résulte de la volonté du défunt exprimée oralement.

En principe, il est nul puisque l'article 970 du code civil exige un écrit pour que le testament soit valable.

Cependant, si les héritiers l'exécutent comme le permet l'article 1340 du code civil, la nullité est couverte. Les héritiers doivent alors établir un acte notarié.

Sachez que ce type de legs est surtout utilisé pour reconnaître un usufruit au conjoint survivant.

Quelle est la portée d'une hypothèque inscrite sur l'indivision familiale par le créancier d'un indivisaire ?

Une telle hypothèque est difficile à mettre en oeuvre, car les règles de l' indivision s'ajoutent aux règles de l'hypothèque.

Notez bien que l'article 815-17 alinéa 2 du code civil interdit au créancier personnel d'un indivisaire de saisir et de vendre la part de son débiteur.

1- L'hypothèque est consentie par tous les indivisaires

Dans ce cas, le créancier peut poursuivre la saisie du bien hypothéqué quel que soit le partage des biens immobiliers appartenant à l'indivision.

En effet, l'hypothèque consentie porte sur un ou des biens immobiliers apportés en garantie d'un commun accord entre tous les membres de l'indivision (article 2414 alinéa 1 du code civil).

2- L'hypothèque est consentie par un seul indivisaire

Cette hypothèque est particulière, car elle n'offre au créancier hypothécaire qu'un droit incertain qui dépend directement du partage des biens immobiliers indivis :

soit l'indivisaire débiteur reçoit le bien hypothéqué dans sa part : l'hypothèque est alors consolidée (article 2414 alinéa 2 du code civil),

soit le bien hypothéqué est attribué à une autre personne (autre indivisaire ou tierce personne acheteur) et l'indivisaire reçoit dans son lot le prix de l'immeuble : l'hypothèque conserve son effet (article 2414 alinéa 2 in fine),

soit le bien hypothéqué est attribué à une autre personne (autre indivisaire ou tierce personne acheteur) et l'indivisaire ne reçoit pas dans sa part le prix de l'immeuble : l'hypothèque disparaît (conditions de l'article 2414 alinéa 2).

A noter : l'hypothèque doit être publiée au bureau des hypothèques. En l'absence de cette formalité essentielle, elle ne produit pas d'effets juridiques.

Un enfant ayant travaillé sur la ferme de ses parents peut-il bénéficier d'une créance de "salaire différé" ?

Les descendants d'un exploitant agricole qui ont participé à la mise en valeur de l'exploitation familiale ont droit, au décès de l'agriculteur, ou lors d'une donation-partage faite du vivant de l'exploitant, à une rémunération appelée contrat de travail à "salaire différé".

La créance de salaire différé s'ajoute aux droits successoraux du descendant.

Les bénéficiaires sont les enfants de l'exploitant ou ses petits-enfants par représentation (décès de leurs parents).

1- Conditions exigées

Il faut :
être âgé de plus de 18 ans à l'époque de la collaboration,

avoir effectivement et directement participé à l'exploitation (la loi ne précise pas que cette participation soit exclusive de toutes autres activités) ;

n'avoir reçu ni salaire, ni contrepartie, ni avoir été associé aux bénéfices.

2- Montant de la créance

Le ou les bénéficiaire(s) a (ont) droit pour chaque année de participation à la valeur des deux tiers de la somme correspondant à 2 080 fois le montant horaire du SMIC dans la limite de dix années.

La valeur du SMIC retenue est celle en vigueur soit au jour du partage consécutif au décès de l'exploitant, soit au plus tard à la date du règlement de la créance si ce règlement intervient du vivant de l'exploitant.

A noter :
même si au moment de son décès, l'ascendant a abandonné l'activité agricole, la créance n'est pas éteinte pour autant ;

pour bénéficier du salaire différé, il n'est pas nécessaire que le descendant soit lui-même exploitant agricole ;

la créance est plafonnée au montant de l'actif de la succession. Autrement dit, les autres héritiers n'ont pas de soultes à verser sur leurs fonds propres ; les sommes reçues sont exemptées de l'impôt sur le revenu.

Le conjoint survivant de l'exploitant peut lui aussi , mais dans des conditions différentes, bénéficier d'une créance de salaire différé : 10 ans de participation à l'exploitation, montant limité à 10 fois le salaire minimum de croissance et à 25 % du montant de l'actif global de succession.

Qu'est-ce que le partage judiciaire ?

Le partage est fait en justice :

lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable,

ou lorsque les indivisaires n'arrivent pas à s'accorder sur ses modalités,

ou enfin lorsque le partage amiable en cas d'indivisaire absent, hors d'état de manifester sa volonté, incapable ou défaillant, n'a pas été autorisé ou approuvé

La demande de partage est faite devant le tribunal de grande instance du lieu d'ouverture de la succession, c'est-à-dire celui du dernier domicile du défunt.

Le tribunal peut désigner un notaire qui procédera aux opérations de partage et un juge pour surveiller ces opérations. Si nécessaire et notamment si la consistance ou la valeur des biens le justifie, le notaire pourra s'adjoindre un expert.

Le tribunal peut ordonner la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

A noter : à tout moment, les indivisaires peuvent abandonner le partage judiciaire et revenir au partage à l'amiable si les conditions prévues pour un partage de cette nature sont réunies.

Peut-on régler une succession sans recourir à un notaire ?

En l'absence de contrat de mariage et de dispositions de dernière volonté, le greffier en chef du tribunal d'instance est compétent avec le notaire pour dresser l'acte de notoriété.

Le greffier en chef doit définir les droits héréditaires des requérants afin qu'ils perçoivent le remboursement et le paiement de sommes appartenant au défunt.

Pour ce faire, il doit constater le lien de parenté ou de mariage avec le défunt et demander les documents suivants :

livret de famille si le défunt était marié

extrait d'acte de naissance de chaque héritier

extrait d'acte de mariage du défunt lorsqu'il existe un conjoint survivant

acte de décès

production d'un certificat d'absence d'inscription de dispositions de dernière volonté au fichier central : association de développement du service notarial (ADSN - "Les logissons" - Route Nationale 96 - 13770 Venelles Cedex).

Il appartient au greffier en chef d'apprécier l'opportunité de faire appel à des témoins qui pourraient préciser et confirmer les déclarations des requérants.

Le tribunal d'instance compétent est celui du lieu d'ouverture de la succession. La succession s'ouvre au dernier domicile du défunt, même si le décès est intervenu en un autre lieu.

L'acte est gratuit pour le requérant.

Y a-t-il des cas où une mairie peut refuser de délivrer un certificat d'hérédité ?

Rien n'oblige un maire à délivrer un certificat d'hérédité : en effet, la délivrance des certificats d'hérédité par les maires n'est fondée sur aucun texte législatif ou réglementaire, mais résulte d'une simple pratique administrative qui permet, sur le fondement de circulaires du ministère des finances,

à des héritiers,

à des créanciers de l'Etat,

ou à des collectivités publiques

de faire la preuve de leur qualité d'héritier en produisant un certificat délivré par le maire de la commune du demandeur ou de celle du dernier domicile du défunt.

Toutefois, ce mode de preuve n'est possible que pour des créances ne dépassant pas 5335 EUR .

Dans tous les cas, le maire apprécie souverainement l'opportunité de délivrer ou non un tel certificat en fonction des éléments en sa possession.

S'il estime que les éléments présentés sont insuffisants ou s'il a un doute sur leur sincérité, il refusera de délivrer le certificat. Son refus est insusceptible de recours.

Sachez toutefois qu'il est possible, s'agissant de successions simples, (absence de contrat de mariage, et de dispositions de dernières volontés) de solliciter du greffier en chef du tribunal d'instance du dernier domicile du défunt la délivrance d'un acte de notoriété, sans frais, afin d'établir la preuve de la qualité d'héritier.

Dans les autres cas, l'intervention d'un notaire sera nécessaire.

Peut-on déshériter ses enfants au profit de ses petits-enfants ?

Non, il n'est pas possible de déshériter ses enfants au profit de ses petits-enfants.

Il est seulement possible de faire profiter les petits-enfants de la quotité disponible ordinaire.

La quotité disponible est la partie de la succession dont on peut disposer librement en faveur de quiconque. La portion disponible varie selon la personne du gratifié et le nombre de réservataires.

La quotité disponible ordinaire suppose une libéralité adressée à un autre que le conjoint survivant. En faveur de ce dernier, on parle de quotité disponible spéciale.

La quotité disponible ordinaire, en présence de descendants, est de :

1/2 si le défunt laisse un enfant ;

1/3 s'il en a deux ;

1/4 s'il en existe trois ou un plus grand nombre.

Peut-on rédiger un testament sans le concours d'un notaire ?


Oui. Il s'agira alors d'un testament olographe.

Pour être valable, il devra "être écrit en entier, daté et signé de la main du testateur" (c'est-à-dire celui qui le rédige).

Il n'est assujetti à aucune forme.

Le testament olographe est le procédé testamentaire le plus utilisé en raison de sa simplicité.

Cependant, attention : il n'est pas à l'abri d'une destruction, perte ou détournement par des héritiers hostiles aux dispositions prises.

Le dépôt chez un notaire et l'inscription au fichier central des dernières volontés est une garantie.

Qu'est-ce que l'usufruit et quels sont les droits et les obligations de l'usufruitier?

L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en assurer sa conservation.

Ce peut être :
le droit d'habitation d'un immeuble,

la perception des intérêts d'une somme d'argent,

la récolte d'arbres fruitiers ou d'un terrain agricole.

Le droit de propriété est ainsi divisé en deux :

la nue-propriété entre les mains du propriétaire,

l'usufruit au bénéfice de l'usufruitier.

1- Dans quels cas peut-on être usufruitier ?

En vertu de la loi :
l'usufruit des parents sur les biens des enfants mineurs,

les droits successoraux du conjoint survivant en usufruit en présence de descendants, frères, soeurs, neveux, ascendants.

En fonction d'un contrat : il s'agit de la vente d'un droit d'usufruit ou de la donation d'un usufruit.

2- Quels sont les droits de l'usufruitier ?

Il s'agit du droit :
d'usage et d'habitation,

de percevoir les fruits du bien, objet de l'usufruit : récoltes (fruits naturels), intérêts d'une somme d'argent, loyers, arrérages d'une rente viagère (fruits civils). Il y a perception des fruits proportionnellement à la durée de l'usufruit.

de se servir de la chose à charge de la rendre en fin d'usufruit en même quantité et qualité en respectant l'usage auquel la chose est destinée ;

de donner à bail son droit d'usufruit, de le vendre ou le céder à titre gratuit ;

de louer le bien, objet de l'usufruit (il convient de préciser qu'en matière de bail rural et de bail d'immeuble à usage industriel, commercial et artisanal, ce droit est soumis à l'accord du nu-propriétaire. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte) ;

de jouissance du droit de servitude, de passage.

A noter :
l'usufruitier doit donner son autorisation pour vendre le bien sujet à usufruit, et le nu-propriétaire ne peut nuire aux droits de l'usufruitier.

3- Quelles sont les obligations de l'usufruitier ?

Il prend la chose en l'état après avoir fait dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles en présence du nu-propriétaire.

A la fin de l'usufruit, il ne peut réclamer aucune indemnité pour amélioration du bien.

Il est tenu aux réparations d'entretien (qui peuvent être assimilées aux réparations locatives dans le cadre d'un contrat de bail), les grosses réparations étant à la charge du nu-propriétaire.

Il est tenu des charges liées à la possession (qui peuvent être assimilées aux charges locatives). Ce peut être par exemple le paiement de la taxe d'habitation.

Sachez que l'usufruit ne prend fin que :

par la mort de l'usufruitier,

par l'expiration du délai de l'usufruit s'il y a un terme convenu,

par l'achat de la nue-propriété,

par le non-usage pendant 30 ans,

par la perte totale de la chose.

Est-on soumis à des droits de succession en France sur un héritage provenant d'un pays étranger ?

La réponse est différente suivant que le décès est intervenu avant le 1er janvier 1999 ou après cette date.

Pour une succession ouverte avant le 1er janvier 1999, un héritier domicilié en France, qui recevait d'un défunt fiscalement non domicilié en France des biens (meubles ou immeubles) situés hors de France, n'était pas passible en France de droits de succession.

L'article 19 de la loi de finances pour 1999 a modifié ces dispositions : si la succession est ouverte à compter du 1er janvier 1999, l'ensemble des biens, situés en France ou hors de France, est soumis aux droits de succession.

Cette nouvelle règle s'applique également aux donations consenties à compter du 1er janvier 1999.

Par exception, le nouveau dispositif ne concerne pas les personnes qui ont été fiscalement domiciliées en France moins de six années au cours des dix années précédentes.

A noter : la nouvelle loi est une loi française qui peut être contradictoire avec certaines conventions internationales. Une convention ayant une autorité supérieure à une loi interne, c'est toujours la convention qui prévaudra, et qu'il faudra appliquer en priorité.

Quelles sont les formalités à accomplir pour la délivrance d'un acte de notoriété lors d'une succession ?

La loi du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins a, dans son article 20, institutionnalisé la pratique de l'acte de notoriété.

Cet acte de notoriété est en principe dressé par le notaire. Toutefois, depuis le 1er juillet 2002, dans certaines circonstances, le greffier en chef du tribunal d'instance du lieu d'ouverture de la succession peut l'établir lorsque la dévolution de la succession ne comporte pas de difficultés particulières, c'est-à-dire en l'absence de contrat de mariage ou de disposition de dernières volontés (testament).

Le greffier en chef du tribunal d'instance doit :

vérifier l'identité de l'ensemble des personnes désignées ou intervenant à l'acte et plus particulièrement la qualité héréditaire des ayants droit,

contrôler rigoureusement les pièces qui doivent lui être produites et notamment :

le livret de famille du défunt lorsqu'il en existe un. Ce livret est rendu aux requérants dés que l'acte est établi,

l'extrait de l'acte de décès du défunt,

l'extrait d'acte de naissance de chaque ayant droit désigné à l'acte de notoriété,

l'extrait d'acte de mariage du défunt lorsqu'il existe un conjoint survivant,

un certificat d'absence d'inscription de dispositions de dernières volontés au fichier central des dispositions des dernières volontés (A.D.S.N. Services aux particuliers, 13107 VENELLES CEDEX),

les témoins : il appartient au greffier en chef d'apprécier l'opportunité d'appeler à l'acte un ou deux témoins dont les dires paraîtraient utiles pour préciser ou conforter les déclarations des requérants.

L'acte de notoriété doit être signé par l'ensemble des intervenants à l'acte (requérants et témoins) qui apposent leur paraphe sur chacune des pages.

Attention : en cas de mandat donné par un ou plusieurs ayants droit à l'un d'entre eux pour faire procéder à l'établissement de l'acte de notoriété, le mandat doit être visé et annexé à l'acte.

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